视觉中国

记者 | 陶知闲

编辑 | 陈菲遐

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2021年对于地产产业链个股来说，是波动的一年。行业龙头万科A（000002.SZ）股价年内跌幅达到28%，而区域性地产企业华夏幸福（600340.SH）股价更是下跌超过七成。作为对比，行业市值排名第二的保利发展（600048.SH）年内股价上涨4%，2022年甚至有望坐上行业市值第一的宝座。产业链下游的消费建材也波动明显，瓷砖头部企业东鹏控股（003012.SZ）股价在年内分别创出历史新高和历史新低，按股价中枢计算其波动幅度超过70%。

2022年，地产产业链个股会绝地反击吗？

头部企业有优势

随着房地产迎来更为健康的发展期，行业集中度也将发生变化。

按照销售面积计算，地产开发C20（市占率前20大企业）市场份额从2010年的7%左右上升为2020年的30%左右，按销售额计算则从14%上升到41%。随着各地实施集中供地政策，行业格局重新塑造。中小地产商凭借区域优势，集中于优势地区进行拿地，而部分头部地产商则受限于资金等方面因素，市占率预计将开始下滑。同时，行业轻资产性质的项目并购，特别是优质地区项目并购不断出现。而资金具有优势，信用融资较为便捷的房企有望通过并购实现市场份额的扩张。

目前，无论从估值还是市场环境，诸多地产行业上市公司都处于历史底部位置。其中，具有资金优势的头部企业有望冲出重围。

保利发展一直以来处于行业头部地位，由于市场对于其资金链有信心，且公司产品品质较好，今年表现好于同行。此外，作为头部企业，公司融资成本相较同行有一定优势。在今年前三季度行业普遍筹资净流出的状态下，公司前三季度筹资净流入259.42亿元，可见融资能力。从负债端看，截至2021年9月底，公司剔除预收账款后的资产负债率为45.01%，流动比率、速动比率分别为1.58和0.53。2021年前11个月，公司实现签约面积3088.3万平米，同比减少0.99%；实现签约金额4982.2亿元，同比增加7.6%。目前公司市盈率为6.24，市净率为1.11，分别处于10年估值的25%分位和30%分位。未来，随着行业整合深入，公司有望持续提升市占率。

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招商蛇口（001979.SZ）目前总市值1043亿元。2021 年前三季度公司实现销售额2409.6亿元，同比增长26.7%，行业排名由年初的第十提升至第七。2021年以来公司通过联动、收购及城市更新等方式多元化扩储，前三季度拿地1549.3亿元，同比增长62.2%。从负债端来看，截至2021年9月底，公司剔除预收账款后的资产负债率为47.57%，流动比率、速动比率分别为1.55和0.55。公司于2021年下半年来多次获得银行中短期融资资金，其中11月更是以中期票据的形式获得60亿元融资。

盈利能力回升的消费建材

受上游房地产行业影响，下游以消费建材为代表的产业链公司在估值和业绩上持续受压，2021年遭遇戴维斯双杀。

雪上加霜的是，2021年油价上涨加重了消费建材成本端压力。受OPEC延长减产、国际原油需求提升等因素影响，2021年原油价格快速上涨。截止12月底英国布伦特原油现货价为75.48美元/桶，相较年初的50.7美元/桶上涨48.88%。由于建材成本中原材料主要为石油相关化工品且占比较高，其中防水（沥青）超过80%、管材（PVC、PE等）超过60%，石油价格上涨压缩了行业毛利率。

以东方雨虹（002271.SZ）为例，公司2021年前三季度的毛利率已经跌至30.62%，创出2013年以来最低值。虽然有运费因素干扰（运费从销售费用计入到生产成本），但在统一往年各季度数据后，公司相应数据也处于历史底部水平。

2022年，消费建材将迎来拐点。

从成本端看，2021年下半年以来，石油价格基本维持在70美元/桶左右，未来再度大涨可能性较小，对消费建材成本端的负面影响力也将逐渐减弱。此外，行业内的涨价也已完成，其中东方雨虹年内已多次涨价，连历史上少有涨价的瓷砖行业也于2021年下半年完成涨价，整个行业盈利能力有望触底回升。

从坏账看，大幅计提时刻或已过去。2021年第三季度，东鹏控股计提资产减值准备2.11亿元，占当期公司营收比例的10%，导致第三季度单季度净利润仅为352万元。随着诸多建材企业调高相应风控力度，预计2022年相应资产减值问题将出现改善。

经营端的压力也将由新增需求取代。从存量改造来看，根据天风证券测算（按照10年的重装周期计算），未来年均可重装面积将高达35.9亿平，是2020年商品房竣工面积9.1亿平的近4倍，即使是10%的渗透率也有可观的市场空间；从非房项目来看，以三棵树（603737.SH）为代表的消费建材企业已开始布局公建、旧改等市政项目，而东方雨虹更是设立新“合伙人机制”，以抢占更多的消费端及小工程项目的市场份额。

长期看，消费建材行业诸多头部公司都在进行品类扩张及行业市占率提升。以东方雨虹为例，公司目前市占率约在15%左右，随着区域工厂的不断建立（2021年4月公司募资80亿元用于全国多个生产基地的升级改造），其在核心防水行业领域市占率将不断提升。除此之外，公司还进军涂料及美缝等细分领域。

环保趋严、技改提升加快行业出清。以涂料为例，在行业“十四五”规划中便提出优化产品结构，到2025年环境友好的涂料品种占涂料总产量的70%，对于小企业来说，其生产研发能力有限，而环保趋严将加速相关企业退出。在防水行业，住建部于2019年发布《建筑与市政工程防水通用规范（征求意见稿）》，对建筑防水保质期提出更高要求，由现行保期5至10年提升至20至50年，技改的加速落地也将推升行业集中度。

东方雨虹正在加快一体化改革与扩充品类，2021年C端民建业务占比有望超过10%，涂料业务也在向10%靠近。此外，公司和晶澳科技（002459.SZ）等头部光伏企业签署战略合作，加速入局户用光伏领域。公司2021年前三季度营收226.82亿元，同比增长51%；归属净利润26.78亿元，同比增长26%。在产业链受到影响下，公司营收提升能力仍稳步向前，体现出扩张能力。未来，随着毛利端压力释放，公司利润有望再上新台阶。

2021年以来，随着新增产能的释放，蒙娜丽莎（002918.SZ）营收开始显著增长。公司2021年前三季度营收49.27亿元，同比增长47.69%；归属净利润4.17亿元，同比增长10%。目前公司市盈率仅为18.5倍，处于合理区间。随着第四季度涨价的落地，公司净利润有望获得修复。